• 時代投研:融資利率下降,哪些房企會是最大受益者?

    公司 > | Time Weekly - 2019-04-18 10:24:51 來源:時代商學院
  • 文/陳佳鑫

    近期房企融資環境明顯好轉,融資利率普遍下降。據中原地產統計,境內融資的公司債均在5%以內,主流房企境外融資成本均在6%-8%,相較去年出現的不少兩位數以上的債券利率,如恒大13.75%利率的美元優先票據,有了較為明顯的下降,而且不少房企也在近期加快了融資速度。在債券類融資利率明顯下降的情況下,哪些房企能最大程度受益,從去年高成本融資的泥潭中走出來呢??

    一、從有息負債規模來看,恒大或為最大受益方,1%的利率下降可減少60多億利息

    有息負債是指企業負債當中需要支付利息的債務,這部分負債才是真正能享受利率下降帶來的好處,我們以2018年國內房企銷售金額前20名為分析對象來看,其有息負債規模排名如下:

    名稱有息負債規模(億)

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    數據來源:choice、公司公告 整理:時代商學院

    (本文有息負債計算以銀行借款、公司債券/票據為主,未計入可轉債等低息負債及金融衍生工具,債券類占有息負債的比重通常在25%左右,隨著貨幣寬松的發酵,債券類利率下降很有可能延伸到其它負債;由于華潤置業未上市無相關數據,并未統計在內;綠地控股、華夏幸福、金地集團、中南置地因其2018年年報未發布,因此以2018年三季報數據替代)

    由統計結果來看,中國恒大以6731.42億的有息負債遙遙領先,這固然需要考慮到恒大本身龐大的銷售規模,但也與其頗為激進的高杠桿運營方式有關,相比較而言,2018年房地產銷售規模相近甚至大于恒大的萬科和碧桂園則對有息負債融資采取相對保守的策略。雖然恒大的有息負債規模龐大,但也因此可能是這次融資利率下降最大的受益者,6000多億的有息負債,利率下降一個百分點可以減少60億的利息支出。最新公告顯示恒大的2022年到期的美元優先票據利率為9.5%,而去年10月份同樣票據利率高達13%!恒大終于要開始告別兩位數的融資利率了。總的來看,有息負債規模與房企的銷售規模密切相關,因此銷售規模越大的企業越有可能受益于此次利率下降,如碧桂園、融創中國、綠地控股、保利發展等房企。

    二、超高有息負債率下,閩系房企終于得以松一口氣

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    數據來源:choice、公司公告 ?整理:時代商學院

    光看規模還不夠,有息負債率(有息負債/總資產)也許更能說明一個企業的情況,從有息負債率的角度來看,以泰禾集團、陽光城為代表的閩系房企展現出其愛拼才會贏的特征,泰禾集團總資產的一半是由需要付息還款的有息負債構成,在20家房企中遙遙領先,這種激進的融資策略也是閩系房企近幾年規模迅速崛起在全國嶄露頭角的重要原因。因此從有息負債占比來看,此兩家閩系企業是這次利率下降最大的受益者,以陽光城為例,陽光城2018年的平均融資利率為7.94%,而2017年為7.08%,如果2019年融資成本能下降到2017年的水平,則可以節省9.66億的融資成本,而其2018年的凈利潤也僅為30.18億。另外富力地產、融創、恒大、世茂的有息負債率也相對較高,有望明顯受益。

    三、債券融資占比越高受益越大

    其實本次利率下降的主力軍是債券類融資工具,其下降幅度明顯領先其它融資工具,如銀行貸款的利率則相對較穩定,因此債券類融資占比較大的企業,能明顯受益此次利率下降,如下圖:

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    數據來源:choice、公司公告 ?整理:時代商學院

    (因中國恒大2018年業績公布無債券統計數據,未統計在內)

    金地集團、新城控股、華夏幸福為代表的房企債券類融資工具是其有息負債的主要部分,以華夏幸福為例,其2018年12月“3年期”美元債券的利率為9%,而2019年4月“3年期的美元債券”利率降到了7.125%,其2019第一期公開發行債券的利率也從2018年第一期的6.8%降到了5.5%。

    四、負債到期越快越有利

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    數據來源:choice、公司公告 ?整理:時代商學院

    今年市場普遍預期融資環境能保持一個相對去年寬松的環境,融資成本降低,但目前雖然房企融資成本和難度確實降低了,但宏觀環境依然不明朗,往后融資成本的走向依然存在反復的可能,特別是房地產行業。所以能我們能看到房企在近期加速融資,一方面是債務的集中到期,另一方面也是為未來的不確定性做準備,趁現在融資成本不算高,加緊融資。因此,短期有息負債占比較大的企業,一方面能夠在今年快速地把往年高成本的融資置換成低成本的融資,另一方面也為未來儲備優質的糧草,明顯受益近期的利率下降。世茂房地產、融創中國、正榮集團都有大量的短期有息負債在今年到期,可以置換成當前成本較低的負債,降低融資成本。

    總的來看,有息負債規模龐大的恒大,有息負債率高企的閩系房企泰禾集團、陽光城,債券類負債較多的華夏幸福、金地集團,短期有息負債較多的融創、世茂房地產有望明顯受益此次融資利率下降帶來的紅利。

    (時代商學院 特約研究員:陳佳鑫)

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