• 海南全域限購或將松綁?專家稱只是微調“打補丁”

    時事 > | Time Weekly - 2019-04-16 02:29:22 來源:時代周報
  • [摘要] “海南的未來預期大家是公認的,政策紅利明顯,海南從來不擔心房地產市場上不來。不過,要控制房價過快上漲,防止紅利過早透支。”

    時代周報記者 陳澤秀 發自海口

    4月中旬的海南已進入夏季。與氣溫走高不同,自去年4月實施全域限購政策一年來,海南樓市已明顯轉涼。

    根據海南省2019年2月統計月報,今年1?2月,海南省房地產開發投資完成148.72億元,增速同比下降35.3個百分點。同時,海南省房屋銷售面積和銷售額雙雙出現下降。近日,時代周報記者走訪海口的樓盤后也發現,島外的購房需求已被遏制住,購房者以島內居民和引進人才為主。

    未來幾年,海南樓市偏涼將成常態。

    據不完全統計,全域限購令發布至今,海南累計發布了12條樓市調控政策。“從全國來看,海南省自房地產調控以來,在房地產調控方面出臺的政策文件數量較多,行政區域覆蓋面最廣,措施最為嚴厲。”海南省住建廳對時代周報記者表示。

    “目前海南自貿區還在建設中,新的產業結構尚未成形,如果此時開放樓市調控,風險較大,可能會引起較大市場的反彈,對經濟的沖擊不可估量。”資深行業人士、海南錦誠董事長王路對時代周報記者分析道。

    與市場博弈

    去年3月30日,海南印發了《關于做好穩定房地產市場工作的通知》。海南全島建設自貿區(港)重大利好政策公布后,為了防范炒房,海南又于去年4月22日晚緊急發布了全域限購措施,對調控進行升級。

    起初,全域限購政策效果不明顯,并沒有遏制住房價的上漲態勢。

    去年5月初,住建部首次約談海口和三亞兩地主要負責人。但在接下來的三個月里,海口、三亞新房價格環比漲幅在全國70個大中城市中排名前列,其中6月最高,海口新房環比漲幅達到3.9%,三亞則為3.2%。8月,住建部再次約談海口、三亞負責人,要求嚴厲打擊投機炒作,遏制房價上漲。

    被約談之后,海口、三亞相繼發布限價新政,要求房地產開發企業主動核實成本,重新申請價格備案,且6個月內不得擅自調高價格。此后,海南房價上漲勢頭開始緩解。

    同時,海南加大房地產市場整治力度。海南省住建廳給時代周報記者提供的數據顯示,去年,海南對116家涉嫌違法違規的開發企業、中介機構及其從業人員重罰,共罰款1615萬元,整治力度排在全國前列。

    去年,海南房屋銷售額和銷售面積均出現下降。其中房屋銷售額為2083.29億元,與2017年相比減少700多億元;房屋銷售面積1432.25萬平方米,比2017年下降37.5%。“海南省房地產調控的效果好于預期。”海南省省長沈曉明在今年全國兩會期間表示。

    在海口海甸島,某項目銷售人員告訴時代周報記者,由于該項目靠近海邊,環境安靜、生活方便,此前大多數客戶是島外人士。不過去年限購后,轉變為以在海南長期生活的本地人為主。“要么有戶口,要么提供人才引進的協議、或5年社保記錄等,滿足這些條件才可以在海口買房。”

    政策微調打補丁

    “調控效果好于預期”的背后,是海南開發商、中介等房地產人士等對海南全面限購政策“用力過猛”的切身感受。“對已經在海南付出和投入的房地產企業和人員來說,明顯感覺自己的經濟命脈被把持住了,但又沒有更多松綁的東西,政府還天天在外面招企引才,大家很難接受。”王路說。

    今年以來,海南出臺不少政策,對樓市進行微調。3月17日,海南重新啟動了房貸“商轉公”,即個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業務。3月24日,海南省政府出臺文件,對不同情形的存量商品住宅用地,提出四類處置措施。3月29日,海南放寬對引進人才的購房資格與信貸要求,規定遷入海南的企業總部或區域總部的隨遷員工,即便未落戶海南,購房政策依舊享受本地居民同等待遇。

    針對相關政策密集出臺,有人士認為,今年經濟下行壓力較大,海南全域限購或將松綁。

    海南大學經濟與管理學院副院長李世杰對時代周報記者表示,當前海南房地產處于轉型階段,“現有的微調措施是對去年4月房地產限購政策打的一些補丁,是正常的現象”。?

    王路分析,此次海南樓市政策微調并非放松調控。例如,重啟“商轉公”,旨在緩解此前房地產市場流動性偏弱的問題,不止海南,全國其他地方也是如此;盤活存量商品住宅用地,是為了在建設用地總量控制的基礎上,騰挪出更多的建設用地指標,用于自貿區建設;放寬引進人才的購房資格與信貸要求,則是為了“招企引才”,并非是促進房地產市場。

    王路同時坦言,房地產是基礎行業,任何一個對海南經濟有好處的政策,都將是房地產市場的補充。

    值得一提的是,4月8日,發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,提出城區常住人口100萬―300萬的大城市要全面取消落戶限制。根據2018年海南省統計年鑒,2017年海口常住人口為227萬,位居全省第一,三亞次之,人口僅為76萬。

    有些人擔心,一旦海南全面取消落戶限制的政策落地,未來購房需求加大將導致房價上升。但海南西貝顧問創始人車旭對時代周報記者分析,戶籍放開是為了吸引人才落戶,加快城鎮化建設,但人才落戶的核心是當地的發展空間,而且目前各地都在大力吸引人才,互為競合關系,“戶籍放開,并不代表短時間內,大量的人會涌入海南”。

    仍需保持定力

    此前海南“一房獨大”,GDP對房地產依賴程度高,一度超過50%。全域限購后,在經濟下行壓力較大的背景下,海南經濟前景曾引發外界擔憂。

    外界的擔憂不無道理。2018年海南房屋銷售額下降的背后,海南GDP僅為4832.05億元,比上年增長5.8%,未完成7%的增速目標。

    盡管如此,海南依然保持破除房地產依賴的決心。海南省住建廳方面對時代周報記者表示,下一步,將繼續嚴格執行全域限購等政策,保持調控政策的連續性穩定性,堅決遏制房價上漲。今年全國兩會期間,海南省省長沈曉明接受媒體采訪時也表示,海南將保持定力,堅定不移一手抓房地產調控,一手抓長效機制的建立。其中,基本需求由政府來保障,改善型需求由市場來調節,投資性需求靠制度來限制。

    王路對時代周報記者分析,海南建設自貿區(港)是重大的國家戰略,而海南自貿區不可能以發展房地產為主,應該以服務貿易等產業為導向。當前海南實行最嚴供地指標,自貿區建設需要大量的建設用地,不能繼續盲目擴大房地產開發。此外,原來房地產的過度開發給海南生態造成了較大破壞。這些因素都要求海南控制以住宅交易為主的房地產市場開發。

    王路建議,繼續保持限購政策的同時,修正一些過度行政性、命令性的政策,給企業營造更好的營商環境。

    李世杰對時代周報分析,未來海南不能再依賴房地產,但也沒有必要完全放棄房地產。在建設自貿區(港)的背景下,小面積住房住宅將不再是海南房地產的主要形態,高端地產、產業地產、商業地產等將有較大的發展空間。

    多位專家在接受時代周報記者采訪時均認為,海南全面啟動自貿區建設后,從相關產業的基礎用地到基礎設施建設,再到基本成形,至少需要三到五年的時間,屆時,“海南或將真正擺脫房地產依賴”。

    如果把視線放的更長遠,或許未來限購政策將不復存在。李世杰預計,等自由貿易港政策落地后,限購政策將會取消,否則有悖于自由貿易港精神。王路則認為,海南樓市限購不是經濟周期性問題,而是一個時代更迭的問題,“海南自貿區是一個戰略性目標,限購政策是戰役性需求即階段性任務。限購政策什么時候會放開,取決于整個戰略的關鍵節點什么時候達到”。

    根據中央對海南的要求,到2020年,自貿區建設取得重要進展;到2025年,自貿港制度初步建立;到2035年,自貿港的制度體系和運作模式更加成熟。“從現在看,海南第一個轉型的節點,可能會在2025年出現。”王路說道。

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