• 對話張亞東:綠城內部要打破藩籬

    地產 > | Time Weekly - 2019-03-26 03:34:38 來源:時代周報
  • [摘要] 他要做的就是揮刀斬向綠城的頑疾。“管控這么大的一間公司,不是靠一時的意念,必須要持續推進改善。”張亞東稱。

    時代周報記者 楊靜 發自杭州

    “去綠城化”“人事大動蕩”“降職裁員”……這些貼在綠城中國(03900.HK以下簡稱“綠城”)身上的種種標簽,在3月20日這一天,被綠城中國行政總裁張亞東一一撕掉。

    上任半年有余,慣性低調的他,很少接受媒體的采訪。“其實跟外界想象的恰恰相反:中交交代我,一定要堅持宋總的理念。而宋總叮囑我,一定要向中交學習。”他說,這并不是套話。

    51歲的張亞東擁有博士學位,是綠城高管團隊中學歷最高的一位。和他的前任曹舟南一樣,同樣有著從政府部門到企業的職業路徑:曾擔任過大連市政府副市長,在城鄉建設和房地產管理方面有豐富經驗。

    外界無法忽略這位綠城新總裁的一舉一動:從上任后不久,中交就向綠城送上高達2500億元的合作“大禮包”,到持續推進綠城的組織架構優化等等。

    張亞東清楚自己在綠城的使命。去年,他花了4個月的時間,為綠城草擬了2019年至2021年的三年規劃。

    “綠城是誰?要成為誰?怎么樣成為誰?這也是綠城的道、術、為。”張亞東稱,所有的工作都圍繞這三個方面展開。

    他要做的就是揮刀斬向綠城的頑疾。“管控這么大的一間公司,不是靠一時的意念,必須要持續推進改善。”張亞東稱。

    在張亞東看來,綠城在宋衛平時代對本體、產品、服務、投資、運營、財務和產業七大方面管理是七根弦,再加上投資管理改革、營銷體系改革和產品“四化”建設這三根線,“七條弦實現齊頭并進,互相合作才能譜出好的樂曲。”

    綠城之不變

    過往數年間,綠城是中國房地產狂飆猛進年代最具代表性的房企之一。“品質立身、品牌立市”的追求,令其成為同行最敬畏和最愿意學習的對手之一。

    不過,真正的憂慮是,告別草莽期的綠城,當下所面臨情況變得復雜:一方面綠城已經有7000多名員工,不免存在一定的大公司病;另一方面,房地產行業已經進入精細化管理的微利年代,同行之間不可避免要陷入激烈的近身格斗。

    能否在血拼中進一步占據一席之地,似乎越來越取決于張亞東去年4個月里的思考結果。3月20日,杭州杭大路1號綠城集團黃龍世紀廣場10層的一間會議室里,他用PPT向到場的媒體做了呈現。

    “綠城是房地產企業中的特長生,最大的特長就是產品品質,始終在產品上引領著整個行業。”他稱。

    這基于他20多年工作里的觀察,“盡管是在政府部門,但我接觸過大部分的房企,各家的長項、風格、特點什么,我都有感觸。”張亞東表示,“當然,綠城有長板也有短板。”

    在他看來,“真誠善意精致完美”的價值觀,是綠城的總指導思想,是綠城的基礎,更是一切工作的基礎。真誠善意是指向人,精致完美是關于產品。

    張亞東希望綠城員工都堅定這一價值觀。在去年年底的會議和今年前面2個月的會議上,他反復向綠城員工做了強調。

    不滿意就砸掉重來。在某地,一家知名的水泥場產出的水泥被查出質量問題,波及了諸多樓盤。盡管第三方的報告顯示可以維修解決,他和管理層堅持將已經建好的樓砸掉推到重來。

    事實上,此前有一些綠城員工開始動搖,認為綠城是不是開始高周轉?是不是求規模?張亞東則說,“今天,我可以明確回答大家,綠城不追求規模,不追求帶引號的高周轉。綠城追求的目標還是品質。”

    綠城張亞東.jpg

    張亞東之憂

    對于綠城來說,在限價的環境下,利潤是擺在眼前的棘手問題。

    前不久,浙江公司總經理向他發來綠城某項目售罄的喜訊。張亞東卻想到,“一平方米就虧5000元,這哪里是喜訊。”

    “利潤?”他這樣回復了下屬。

    事實上,在對綠城做了SWOT分析后,他發現綠城遠不止利潤瓶頸這么簡單。

    投資體系端的滯后,使得綠城銷售業績發生翹尾。“2019年一季度綠城最痛苦,因為沒有貨賣。”張亞東毫不隱瞞,綠城今年的銷售計劃不得不做了三七分解,上半年完成30%,下半年完成70%。

    他對綠城的發展投資中心下達了軍令:年初就要知道每一個城市會推出多少招拍掛的地塊,哪些是合適綠城的,都要提前做好盡職調查。

    “最痛苦的就是投資這條線了。”張亞東表示,這是綠城一切長遠發展、做到行穩致遠的根本之一。

    他本來期望綠城可以做到“5912”,即5個月拿地,9個月開盤,12個月現金流回正,但實際交出的結果卻是“61220”(6個月拿地,12個月開盤,20個月現金流回正)。項目運轉周期緩慢、效率低,擺在面前。

    “必須要前置。”張亞東要求,“產品在投資時候必須進行產品定位,達到要求就要進入生產周期。”

    他為綠城設計強化了一套大運營體制,“這是我們日常管控的神經系統,要對各個條線進行管控,保持公司的高效運轉,這很重要。一旦在某個節點沒有完成,這套風控體制就會馬上發出報警。”

    “這是原來的綠城所沒有的。”張亞東舉例,“比如設定了在9個月開盤卻沒有做到,警示的信號就會發出。”

    營銷體系的不打通也曾困擾張亞東。他發現,每個區域的銷售只管自己區域的項目,區域內沒有房子可賣的時候就閑著。這也使得綠城去年的人均效能數字并不好看。以人均7300平方米的開發面積,綠城處于行業較低水平。

    在三年規劃里,他希望綠城的人均效能呈現從8300平方米、9500平方米到10000平方米的上升。

    “現在我們進行項目群營銷。”張亞東介紹,“比如以后你在沁園售樓處,還可以買翡翠城、買西溪雲廬的房子。”綠城中國副總裁杜平就在牽頭做這樣一套系統,把綠城全國400多個項目進行數據聯網,讓銷售情況一目了然,與此同時,節約了近20%的成本開支。

    綠城之變

    “改變過去最難。因為過去很難被改變。”張亞東并不掩飾自己這半年來的感受,他對時代周報記者表示,“對于綠城,在當下環境中是很難的,這就要求我們必須在其他方面進行提高。”

    曾經粗放式的管理已經暴露了綠城的弊端,張亞東要改變這種舊疾。在綠城的發展歷史上,組織架構的優化時常出現。張亞東管理的當下,也并不例外。

    去年6月4日敲定的架構變革,提前到了今年1月開始推行。“高管團隊們認為發現了問題就要及時調整,不能把問題矛盾放大。”

    原先“11+5”的組織架構,已經被優化為“8+3”,8代表8家重資產公司,包括小鎮集團、浙江公司、北方公司(雄安公司)、華東公司(海外公司)、山東公司、西南公司、華南公司、亞運村項目;3為3家家輕資產公司,分管理集團、生活集團和建筑科技集團。

    數量的減少,并不是裁員。張亞東解釋稱,比如原先“11+5”架構里的華東公司和海外公司,在“8+3”架構里是將海外公司放在華東公司進行合署辦公,人員互相打通,實現資源的最大化。“海外公司可以用華東公司的員工,華東公司也可以用海外公司的員工。”他向時代周報記者表示。

    張亞東要在綠城推動的變革遠非如此,架構的調整里還包含總部權力的下放。浙江公司和北方公司被定為A類公司,獲得了總部享有的權限,除了財務線和產品線之外。C類公司以華南公司為代表,新成立不久需要總部的強管控。剩余的為B類公司,適度的進行放權。

    在集團層面,公司新設了小鎮事業部、金融事業部、特色房地產事業部(以TOD開發模式為主的原楊柳郡集團)和商管事業部。

    “區域做大做強,各區域可以做小鎮、金融、Tod等業務。”張亞東期待,未來將有一個又一個小綠城的出現。

    “凡是利于公司發展的業務,總部會支持。”他對時代周報記者表示,“總部對各區域進行協調,確保不會打架。”

    區域公司的設立和調整,更是為了內部活力的提高。此前各區域各自為政,接下來各區域的投資限制也會被打破。

    “誰先占領,就歸誰。先到先得。”張亞東介紹,比如西南公司可以往廣西發展,華南公司可以往北潛伏,浙江公司可以往西進軍。

    “要打破藩籬。”

    做加法

    和宋衛平的溝通,是張亞東每日工作里的一部分。

    值得一提的是,目前八大區域的負責人基本還是綠城的原班人馬。此外,目前綠城的幾大事業部還在招人中。“去綠城化”的說法,自然不攻而破。張亞東稱,人事變動調整經過宋衛平的同意。“因為宋總對綠城人熟。”

    事實上,宋衛平曾經是反對設立區域公司的。但已經達到千億銷售體量的綠城,不得不在管控半徑上進行適當放大。

    張亞東的變革,也得到了中交方面的支持。他形容,去年開始中交、宋衛平和其他大股東間進行了思想上高度統一。

    在這位CEO看來,他去年的重點工作就是在內部統一了認知,明確了戰略。

    張亞東還為綠城增設了新的激勵機制,這是綠城過去不曾有的,從今年1月開始落實。在張亞東設立的方案中還加了兩道保險杠,即短期激勵和超額分成激勵,再加上跟投激勵三種激勵機制并行。

    他表示,收到的效果還不錯,目前綠城出現有新項目的跟投是超過原先預算的情況。“比如一個項目強制跟投是200萬元,加上自愿跟投,最后的跟投金額有可能達到700萬元。”張亞東介紹,他期待未來員工可以更具主人翁精神去推動項目的完成。

    另一個重心是對于小鎮項目的布局。邏輯基礎基于對利潤的看中。財務數據擺在眼前:小鎮項目貢獻了綠城利潤的三分之一。

    小鎮項目被張亞東看作綠城的未來,他對時代周報記者表示,小鎮是綠城未來增長潛力最大的板塊,綠城今年投資的重點之一就是小鎮,計劃全年至少新增20個小鎮項目。

    據了解,綠城的小鎮項目會處在一二線城市的城郊,也可以是在一些逆城鎮化的地方。

    “我反復跟自己強調,綠城是自己跟自己的過去比,總體上還是在進步的。但跟優秀房企比仍有空間。”張亞東說。

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